Аналитика цен на недвижимость и прогноз на 2016 год

Группа компаний «Доверие» провела сравнительный анализ цен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Эксперты ГК «Доверие» отметили, в Петербурге цены на первичную недвижимость выросли за год на 6-7%, а в Ленобласти упали на 2% по итогам 2015 года. Самым подверженным ценовым колебаниям сектором стал бизнес-класс.

В Санкт-Петербурге цены на недвижимость продемонстрировали по итогам 2016 года традиционный рост в 6-7% практически по всем сегментам. Однако эконом-класс в пригородных зонах показал падение стоимости. Причина — затоваривание рынка на фоне падающего спроса.

Основными факторами, определяющими стоимость недвижимости, по итогам 2015 года стали: макроэкономические показатели, введение программы субсидированной ипотеки, стоимость валют, законодательные нововведения, а также снижение реальных доходов россиян. Часть параметров сыграла на повышение стоимости жилья, однако их сбалансировали понижающие коэффициенты. Итогом стало традиционное повышение стоимости жилья на 6-7%.

Итоги 2015 года

Так, по итогам 2015 года для обжитых районов Санкт-Петербурга средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса составляет 87 000 руб, для комфорт-класса — 121 000 руб, для бизнес-класса — 168 000 руб.

В Ленобласти данные показатели несколько ниже: для эконом-класса средняя цена составит 66 500 руб за кв.м., а для комфорт-класса — 90 500 руб за кв.м.

Наибольшие изменения в цене по итогам года демонстрировал сегмент верхнего комфорт-класса и бизнес-класса. Рост в этом случае обусловлен увеличением стоимости импортных строительных и отделочных материалов, которые для данных сегментов не всегда возможно заменить отечественными аналогами.

Эконом-класс оказался более устойчив к стоимостным колебаниям — цены в течение года здесь практически не изменились, а в некоторых случаях даже показали незначительное снижение. Главная причина заключается в том, что предложение эконом-класса превышает существующий спрос, особенно если рассматривать пригородные районы с высокой плотностью застройки.

Среди районов в ТОП с наибольшим увеличением стоимости за год вошли Выборгский, Московский, Петроградский и Центральный районы. Эти локации показали наибольший прирост в цене — до 10%, в основном, за счет того, что здесь располагаются объекты бизнес-класса.

Прогноз на 2016 год

В 2016 году рынок ожидает некоторое дополнительное повышение стоимости жилья, помимо традиционных 6-7% цена на первичную недвижимость для всех сегментов может увеличиться еще на 4-5%. Главным фактором повышения станет «вневалютное» изменение стоимости строительных материалов из-за новых правил грузоперевозок, которые, в свою очередь, привели к росту транспортных расходов на примерно 10%.

Дополнительные издержки обязательно скажутся на стоимости предложения. По всей видимости, в 2016 году будет усиление дифференциации рынка.

Так, в пригородных районах сосредоточен значительный объем предложения, и он продолжит расти и в будущем году. Таким образом, конкуренция за покупателя в таких локациях будет только усиливаться. В этой ситуации жилье не будет существенно дорожать даже, несмотря на такие фундаментальные для рынка факторы роста стоимости, как повышение цен на строительные материалы и изменения в градостроительном законодательстве.

С другой стороны, стоимость жилья в городской черте — в центральных и околоцентральных районах — будет повышаться. Причины: общее снижение норм рентабельности по новым девелоперским проектам, дефицит привлекательных участков под застройку и макроэкономические риски, все эти факторы сыграют на усиление тенденции к дефициту предложения. Таким образом, ценовой разрыв может увеличиться не только между городом и областью, но также между различными районами Санкт-Петербурга.

В любом случае, основной сценарий развития рынка в 2016 году будет определяться такими глобальными факторами, как решение по программе субсидирования ипотеки и основные макроэкономические показатели, в частности, цены на нефть и инфляция.