Квартира от подрядчика

Практика расчётов застройщиков с подрядчиками и инвесторами квартирами, вместо «живых денег» на рынке недвижимости чрезвычайно распространена.

В условиях высокой конкуренции и замершего спроса — это может быть единственной возможностью соблюдать график строительства или реализовать новый проект на интересном участке. Как работает эта схема, могут ли квартиры от подрядчика быть дешевле и безопасно ли их покупать,
рассказывает инсайдер рынка Марина Павлова, гендиректор компании «Гранд Фамилия»:

- В настоящее время «Гранд Фамилия» реализует квартиры в жилых комплексах от застройщика «МАВИС». Какова предыстория их «перехода» в вашу компанию?

- Сделка состоялась в декабре 2017 года. ООО «Гранд Фамилия» еще в статусе застройщика, продала компаниям, входящим в ИСГ «Мавис», два земельных
участка в Мурино. За участки холдинг «Мавис» частично расплатился правами на квартиры в строящихся ЖК «Форвард» и ЖК «Цвета Радуги», и ООО  «Гранд Фамилия» достались практически все квартиры во вторых корпусах данных комплексов – это популярные у покупателей студии и однокомнатные квартиры.

Холдинг «Мавис» является одним из крупнейших застройщиков в Мурино, знаком со спецификой рынка и успешно реализовал уже несколько объектов с хорошей концепцией, высоким качеством и оптимальным уровнем цен. У холдинга есть долгосрочные планы развития и пополнение земельного банка еще двумя земельными участками в стратегически важной локации позволило еще больше упрочить его позиции на рынке. А с учетом высокой степени готовности домов, права на квартиры в которых были переданы ООО «Гранд Фамилия», данная сделка стала взаимовыгодной для обеих сторон.

- Покупатели могут выбрать среди в Ваших квартирах отделку? 

- Квартиры будут сдаваться без отделки. Но наши покупатели могут дозаказать отделку у нас. Расходы на ремонт включаются в договор уступки и могут быть оплачены ипотекой. Ещё мы можем помочь дольщику принять квартиру.

- Каковы юридические основы данной сделки? 

- Застройщик передал нам квартиры по договорам долевого участия (ДДУ) и они застрахованы в соответствии с 214-ФЗ, а также оплачены нами в полном объеме, т.е. для покупателей квартир по договору уступки не существует никаких финансовых рисков и сохраняются все условия, предусмотренные 214-ФЗ.

- В каком формате происходит продажа квартир будущим собственникам? 

- Продажа осуществляется по стандартным условиям – заключается трехсторонний договор уступки, сторонами по сделке выступают «Мавис», «Гранд Фамилия» и покупатель. Единственной особенностью трехстороннего договора является контроль процесса уступки со стороны застройщика, поскольку «Мавис» в итоге будет передавать квартиру новому дольщику.

- Предусматривает ли трёхсторонний договор дополнительные расходы для дольщика?

- Касательно расходов – как и в случае заключения ДДУ, покупателю придется оплатить госпошлину в размере 175 руб., а также расходы на открытие аккредитива.

- Что является гарантом безопасности покупки квартиры у третьего лица, юрлица в данном случае? Как может правоприобретатель проверить чистоту сделки? 

- Сделка между «Гранд Фамилия» и «Мавис» прошла регистрацию в Росреестре, так что эта информация в открытом доступе. При необходимости, мы готовы предоставить все интересующие покупателя документы. Что касается заключения договора уступки – она также проходит регистрацию в Росреестре, по итогу покупатель получает на руки полный пакет документов: оригинал зарегистрированного Договора долевого участия между «Гранд Фамилия» и «Мавис», полис страхования и акт сверки к данному договору, подтверждающий полную оплату с нашей стороны, а также зарегистрированный Договор уступки прав.

Все сделки совершаются через открытие аккредитива или безопасного счета расчетов – т.е. покупатель открывает в банке аккредитив и условием его раскрытия и перечисления средств на счет ГФ является государственная регистрации договора уступки. Данный процесс полностью регулируется банком.

- На чем может выиграть покупатель в случае приобретения квартиры у вашей компании, а не напрямую у застройщика?

- Что касается ценовой политики – мы придерживаемся условий рынка, при этом готовы сохранить небольшой, но осязаемый люфт для покупателей, который может составлять порядка 5%. А для региональных покупателей мы планируем давать дополнительный бонус - частичную компенсацию за расходы на авиа- или ж/д билеты.

- Можно ли получить ипотеку на покупку квартиры по переуступке? Предоставляет ли «Гранд Фамилия» рассрочку?

В некоторых случаях мы сами даем небольшую рассрочку — до конца строительства, т.е. в данных условиях это до конца текущего года, ставки сопоставимы с процентом по ипотеке. В случае оплаты квартиры ипотекой все происходит так же, как при покупке квартиры у застройщика. Объекты и ООО «Гранд Фамилия» получили аккредитацию в ведущих банках России — «/Сбербанк», «Россельхозбанк», «Дельта Кредит», «Банк «Санкт-Петербург», «Уралсиб», «Райффайзен», поэтому проблем с получением кредита на квартиры нет. К тому же, благодаря широкой партнерской программе, мы можем предложить лучшие условия по действующим банковским продуктам – снижение % ставки, ипотека по двум документам, семейная ипотека, недавно прошла сделка с выдачей ипотеки гражданам в статусе беженцев.

Дополнительным плюсом для дольщика может быть система электронной регистрации договоров. Это новый продукт Сбербанка, позволяющий зарегистрировать договор в Росреестре в течение 2-х дней без посещения МФЦ или УФРС. Кроме того, электронно-цифровая подпись (или ЭЦП), которую получает покупатель в рамках проведения сделки, действует в течение одного года и позволяет пользоваться ею во многих программах Госуслуг. Второе новшество – это замена традиционного аккредитива на альтернативный продукт Сбербанка – расчеты с использованием безопасного счета. Эта услуга дешевле и обладает еще одним преимуществом – банк перечислит средства в пользу «Гранд Фамилия» автоматически, самостоятельно получив сведения о регистрации напрямую из УФРС, а это очень экономит всем сторонам время.