Строить нельзя, страховать?

Очередное (и второе за последние два года) изменение правил страхования договоров долевого участия (ДДУ) поставило строительную отрасль перед опасностью «заморозки» новых проектов и остановки деятельности. Застройщики столкнулись с повышением страховых тарифов и значительным сокращением количества страховых компаний, соответствующих требованиям закона и имеющих право работать на рынке. Очевидно, что застройщиков принуждают вступать в единственное в стране Общество взаимного страхования. Попробуем разобраться в ситуации...

В соответствии с ФЗ-214 застройщик, получивший разрешение на строительство и зарегистрировавший первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) после 1 января 2014 года, обязан обеспечить исполнение своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору либо поручительством банка, либо выбрать одну из форм страхования. Тут есть два варианта — или заключение договора со страховой компанией или вступление в Общество взаимного страхования (ОВСЗ). В большинстве своем застройщики решили работать со страховыми компаниями — так дешевле и проще, в то же время получить поручительство банка сложно и дорого. А в Обществе взаимного страхования до недавнего времени не состоял ни один из застройщиков Санкт-Петербурга. 

Летом 2015 года в Федеральный закон об участии в долевом строительстве (ФЗ-214) были внесены очередные изменения вступившие в силу с 1 октября, суть которых заключалась в повышении требования к банкам и страховым компаниям обеспечивающим страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства за своевременную передачу им жилья. Прежде всего речь идет о том, что уставной капитал страховщиков повышается до 1 млрд рублей (ранее — 400 тыс. рублей). До недавнего времени количество страховых компаний в России удовлетворяющих требованиям законодательства равнялось примерно семидесяти, теперь же таких всего двадцать. Более того, как оказалось из этих 20-ти страхованием ответственности застройщиков (включая и петербургских) реально занимались три-четыре (СК «Советская», «Страховая компания «Европа», «Регард страхование»). И, наконец, этому «мизеру» совершенно не интересны застройщики-новички с одним-двумя проектами в активе, ведь по ним выше страховые риски. Кстати, тарифы на страхование ответственности также выросли — более чем в четыре раза. 

В итоге, в Северной столице в октябре не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. По словам Николая Урусова, исполнительного директора компании «Красная стрела», вследствие проблем с регистрацией ДДУ на счетах застройщиков Северной столицы было заморожено порядка 5 млрд. руб. 

Печальной участи избежали лишь застройщики, работающих по схеме ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), там страхование ответственности не вменяется в обязанность. Однако таких на рынка Петербурга и Ленобласти — не более 15%. 

Крупные же игроки рынка пребывали в замешательстве. «Как можно ввести нормативы ответственности перед дольщиками, но не дать реального механизма их исполнения?» — комментирует финансовый директор Группы компаний «КВС» Надежда Семенович — «сегодня нас просто «загоняют» в ОВСЗ, причем без альтернативы»...

На первый взгляд «корень зла» сокрыт в деятельности самих застройщиков, ведь общеизвестно, что и поправки в основной закон, регулирующий долевое строительство и появление в стране пока единственного в своем роде НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВСЗ) вызваны угрожающим ростом недостроев в крупных городах страны, а также резко увеличившимся количеством банкротств строительных компаний, обманутых дольщиков и заведенных уголовных дел. 

Тем не менее, поторопившись разрубить «гордиев узел» долгостроя власти спровоцировали ситуацию, близкую к коллапсу. Участники рынка были близки к панике, судорожно пытаясь найти выход из сложившейся ситуации. По оценке экспертов Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО финансовых резервов у строительных компаний хватит на два, от силы — три месяца, а потом новые стройки Петербурга попросту «замерзнут»...

СК «Европа» единственная из действовавших ранее в сегменте страхования ответственности застройщиков компания сегодня увеличивает уставной капитал и декларирует новый объем собственных средств, пытаясь «втиснуться» в новые критерии. Кто-то из застройщиков сегодня срочно готовит документы для вступления в ОВСЗ. Другие ждут появления достаточного для выбора количества подходящих страховщиков. Есть и те, кто пытается договариваться о банковском поручительстве... 

Выход найден?...

Несколько крупных строителей нашли выход из положения, заключив договоры со страховщиками, аккредитованными Центральным банком («Респект-Полис», «ВСК», «Меско» и «Ринко»). Так, к примеру, О2 Group на днях заключила договор с «СК «Респект-Полис». «Компания приступила к оформлению страховых полисов на заключенные ранее договора. Далее документы в порядке очередности будут передаваться для регистрации в УФРС» — сообщила Генеральный директор О2 Недвижимость Елена Беседина. Свою законопослушность по данным портала Novostroy.su также подтвердили: «Группа ЛСР», Normann, «КВС», «Эталон», а также СК «Полис Групп». Генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов, отметил, что процесс смены страховой компании прошел безболезненно, хотя добавил административной работы. «Наши специалисты проанализировали список страховщиков, опубликованный на сайте ЦБ и в итоге была выбрана страховая компания «РИНКО», которая наиболее точно подошла под наши требования. Дополнительным плюсом стало то, что подготовка документов и подписание договоров прошли быстро — не более 1-2 недель». 

И все же как считают эксперты заключенные договора с ограниченным кругом страховщиков — все лишь временный выход из положения. Дело в том, что поправками в закон введен и новый лимит —  отныне страховые компании могут брать на себя риски до 300 млн. рублей по одному объекту (стоимость примерно 200 квартир). Такое количество договоров крупные компании заключают за 1-2 месяца. После того, как лимит будет выбран, необходимо заключать договор со следующим страховщиком. При таком темпе через два, максимум три месяца для крупных девелоперов закончатся все имеющиеся страховщики. По словам Генерального директора О2 Недвижимость Елены Бесединой, «ограниченный список аккредитованных страховых компаний был и ранее общей проблемой для строителей. В новых же условиях спрос превысит предложение в уже гораздо более значительной степени».

Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам АО «ЮИТ Марс» согласен: «существующие на рынке 3-4 страховые компании, реально занимающиеся страхованием ответственности застройщиков, ограничены требованиями ЦБ РФ, касающимися объёма обязательств, которые они могут на себя брать. Возможный объём обязательств — очень небольшой. И при отсутствии перестрахования своих рисков эти страховые компании едва ли смогут обеспечить страхование ответственности застройщиков более, чем на несколько месяцев без нарушения требований ЦБ. Возможные варианты: либо эти требования будут все-таки изменены, либо появится возможность перестрахования в крупной государственной перестраховочной организации, создание которой в настоящий момент обсуждается»...

Альтернативы только «на бумаге»

Одна из возможных альтернатив — получение банковской гарантии. Однако банки сегодня крайне неохотно берут на себя риски застройщиков. Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб», со своей стороны, отмечает: «банковская гарантия слабо распространена на строительном рынке , так как обходится девелоперу в значительно большую сумму, чем страхование гражданской ответственности. При этом, одним из обязательных условий получения гарантии является предоставление застройщиком обеспечения. Все это в совокупности делает данный инструмент практически невостребованным».

Еще есть вариант вступить в ОВСЗ. Для небольших застройщиков сегодня это фактически единственный возможный путь. Строители с одним-двумя домами и высокими рисками не интересны страховщикам и уже тем более банкам. Крупные же компании не спешат вступать в Общество взаимного страхования по причине достаточно банальной: они не хотят быть «коллективно обязанными», не желают брать на себя ответственность за недобросовестное поведение других участников рынка.  

По словам представителя АО «ЮИТ Марс», «Общество представляет собой некий общий гарантийный фонд (около 1 млрд. рублей, прим. ред), за счёт которого покрываются все долги его членов — в случае банкротства любого из них. Однако, на самом деле, реальные страховые резервы будут весьма небольшими, и за их счет вряд ли можно будет покрыть долги хотя бы одного крупного застройщика в случае банкротства. Соответственно, долги придётся покрывать другим членам ОВСЗ. Выиграют ли от этого дольщики? Вряд ли. Во всяком случае дольщики тех членов ОВСЗ, которые должны будут покрывать долги банкрота, точно проиграют. А что смогут получить дольщики-кредиторы банкрота – вообще неизвестно»... 

В деятельности ОВСЗ есть и законодательные ограничения — в общество могут вступить не более 500 юридических лиц и теоретически не все застройщики туда смогут попасть. Кроме того, вступительный взнос увеличился до 1 млн. рублей (помимо других отчислений). В  итоге это ляжет дополнительным финансовым бременем не только на застройщика, но и на  дольщиков, ведь себестоимость строительства вырастет. 

Как дожить до светлого будущего?

В целом, вся нынешняя система страхования — пока что головная боль для всех участников строительства. Для застройщиков – это дополнительные расходы (на выросшие страховые премии), непрозрачность правил игры в случае членства в ОВСЗ и заградительные условия банковских гарантий. Для дольщиков — уже полуторамесячная просрочка в регистрации договоров ДДУ и невозможность хоть как-то повлиять на сроки строительства своего жилья.

По мнению руководства НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», непродуманная политика авторов поправок в 214-ФЗ и их нежелание предварительно обсуждать законодательные инициативы с профессиональным сообществом приводит к непредсказуемым последствиям для всей строительной отрасли. 

«По состоянию на сегодня страхование ответственности застройщиков, в том виде в котором это происходит сейчас, практически никак не защищает ни застройщика, ни дольщика» — констатирует Николай Урусов (СК «Красная стрела») — «из-за сбоя механизма страхования рынок первичной недвижимости серьезно лихорадит, в то же время механизм страхования ответственности есть только на бумаге, в реальности же он не работает... Несомненно, стоит ждать новых корректировок 214-ФЗ будут, правда в каком объеме и какие именно — пока неизвестно. Но серьезных изменений ждать стоит. Например не исключен отзыв лицензий у тех немногочисленных страховых компаний, которые сегодня пока еще работают с застройщиками»... 

Эксперты же в своих прогнозах на ближайшее будущее полны скепсиса. Уже известный законопроект который готовился с участием петербургских застройщиков и который вносится сейчас Правительством РФ в Государственную думу предполагается лишь с 2017 года. В этом проекте, в частности, предусмотрен переход от страхования застройщиками своей ответственности перед дольщиками к страхованию дольщиками риска неполучения квартир или денег при банкротстве застройщика. Однако, до этого нововведения еще нужно дожить — и страховым компаниям, и застройщикам. 

Кстати, если требования по нормативам принимаемых страховых обязательств сохранятся и в отношении дольщиков, а объём страхового рынка не увеличится, то дольщикам просто негде будет страховаться.