Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

1. Банкротство банков, отзыв лицензии

В течение следующих 3-4 лет банки с помощью схемы эскроу-счетов смогут заместить 3-4 трлн. рублей денег граждан, задействованных в строительной отрасли, заявлял ранее финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов. Завидная сумма, не так ли?

Лев Гавриков, руководитель юридического отдела девелоперской компании «Тройка РЭД», считает очевидным, что при реализации эскроу-счетов выиграют, прежде всего, банки.

«На их счетах будут аккумулироваться средства, которые поступали напрямую от дольщиков к застройщикам по договорам долевого участия в строительстве. Общее отношение к такому нововведению характеризуется тем, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски последних», – полагает наш собеседник.

Материализоваться эти риски могут при банкротствах тех или иных банков или в случае отзыва у них лицензий на осуществление банковской деятельности. И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на счета эскроу данная защита пока не распространяется, и это требует неотложного законодательного регулирования.

Остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

Юрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting Марина Катянина обращает внимание на существенный рост издержек застройщиков. Учитывая, что на время строительства денежные средства будут заморожены, застройщик не сможет их использовать, и ему придется обходиться только кредитными средствами, неся расходы на уплату процентов. Если их не хватит, придется привлекать собственные финансы.

«Все эти издержки, в конечном счете, повлияют на стоимость объектов долевого строительства, которые в свою очередь лягут на конечного потребителя, т. е., обычного участника долевого строительства-покупателя», – считает Катянина. И остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

2. Цены вырастут

Положение застройщиков при применении счетов эскроу однозначно ухудшится, считает Лев Гавриков. «В первую очередь, возникнут проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы девелоперов будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много», – рассуждает юрист.

По его словам, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. В любом случае это приведет к удорожанию стоимости квадратного метра. Кроме того, обращение к банкам становится фактически единственным способом для застройщика финансировать строительство.

«Рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 более чем вероятен. И это главное, на что сейчас следует обратить внимание всем покупателям», – рекомендует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

3. Нарушение сроков

«Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что, в конечном счете может привести на задержку ввода объектов в эксплуатацию», – считает Гавриков.

4. Серые схемы

По мнению юриста Марины Катяниной, застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства. «В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками», – признает эксперт.

5. Стоимость кредитов не ограничена

Девелоперов настораживает, что стоимость фондирования у банков будет нулевая, а вот под какой процент деньги достанутся застройщикам – вопрос.

Для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль.

«Если уровень процентных ставок при кредитовании через эскроу-счета составит не более 5-7%, то такой механизм в меньшей степени скажется на объемах строительства, на стоимости денег для застройщиков, на инвестиционной стоимости проектов и – как следствие, на рыночной цене квадратного метра», – прогнозирует Анна Соколова, руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград».

Директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин признает, что для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль, поскольку ограничения на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, и, зачастую, невозможность привлечения альтернативного финансирования.

«Большим игрокам рынка недвижимости, к которым относится «Группа ЛСР», будет гораздо легче, они могут привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях», - уверяет он.

6. Как проверить банк?

Как предупреждает юрист Катянина, до введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются правительством к кредитным организациям. В целом, расслабляться не стоит.