Как изменится рынок недвижимости с 1го июля?

Считанные дни остались до вступления в силу основных поправок в долевое законодательство, которые кардинально изменят финансовую схему строительства. Эксперты предрекают рост цен, уход с рынка некоторых игроков, уменьшение объемов ввода жилья и прочие катаклизмы. Участники рынка сами не знают, что ожидает их в ближайшем будущем, но надеются на лучшее. К переменам в нашей стране не привыкать.

С 1 июля все новые проекты и часть старых должна строиться без прямого привлечения денег дольщиков. Миллиардами граждан теперь будут распоряжаться не застройщики, которые не всегда ими умело распоряжались, а банки, которые под эти деньги будут выдавать кредиты на строительство, правда, и банки не всегда, скажем аккуратно, порядочно тратят деньги вкладчиков, но это уже другая тема. Так что пока выгодоприобретатель от такой схемы не совсем очевиден. Застройщики не сильно довольны, что им придется больше сталкиваться с банкирами, убеждать их в своей компетентности и покупать деньги, которые раньше доставались бесплатно. Банкиры и так неплохо живут, потребительски кредитуя население. Покупатели, как всегда, будут за все платить, особенно за обещанную надежность новой схемы хранения их денег.

Когда прогнозы сбываются

Как и предупреждали многие эксперты, новостройки в преддверии 1 июля стали дорожать. Это факт. Несильно, некатастрофично, но рост цен фиксируют все аналитики. Если верить БН, то с января прошлого года по май нынешнего - рост составил 13%, средняя цена квадратного метра в Петербурге выросла со 100 тыс. рублей до 113 тысяч. Так что один прогноз сбылся.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга:

Также до рекорда поднялась выдача ипотеки, которая и обеспечивала значительные объемы продаж квартир, компенсируя снижение доходов населения (значительно выросла доля сделок в кредит, по некоторым объектам — до 90%). О том, как изменятся цены с 1 июля, говорить пока что рано. В этой связи возникает вопрос, смогут ли аналитики отдельно подсчитывать продажи по старым правилам и по новым, чтобы можно было увидеть, как эскроу-счета повлияют на ценник. Хотя скорее всего — это логично — застройщики, которым позволено продавать по ДДУ без эскроу-счетов, будут держать ценник, максимально приближенный к ценам конкурентов, работающим по эскроу, компенсируя тем самым затраты на нервотрепку с разрешениями на строительство без эскроу. Так что цены вырастут у всех. Вряд ли существенно. Некоторые застройщики уже заранее анонсируют повышение цен с 1 июля — грех не воспользоваться практически легальной возможностью подзаработать лишнего. Так, компания «Кортос» обещает, что ценник в ЖК «ILOVE» с 1 июля увеличивается на 10-15%, мол, все новые сделки будут через эскроу-счета, а банковский кредит стоит 10-12% годовых. Как не поверить в эту искреннюю причинно-следственную связь? Впрочем, последний год застройщики активно использовали послеиюльский рост цен (возможный рост, обязательный рост) для мотивации покупателя. Никто не будет спорить, что появление банка в качестве посредника, платного мостика между застройщиком и дольщиком увеличит стоимость реализации проекта, но, если помните, некоторое время назад многие застройщики жаловались на существенный рост себестоимости строительства (говорилось о плюс 20-30%), что подтверждала и официальная статистика. Но вот на цены новостроек сей факт практически никак не повлиял. До этого о росте цен как о неминуемом говорили эксперты, когда власти жестко заставили дольщиков перейти от схем ЖСК и других на ДДУ по 214-ФЗ. Никакого всплеска не было. Отсюда вопрос — сможет ли рынок переварить повышение цен, а точнее какое повышение сможет переварить рынок при сохранении стабильного спроса?

Прогноз второй — из-за перехода на эскроу-счета сократится объем строительства. Опять сбываются. За прошлый год Росстат подсчитал, что построено жилья почти на 5% меньше, чем в 2017-м. В этом году скорее всего будет еще меньше, но снижение зафиксировано не во всех городах. В Петербурге было построено, наоборот, рекордное количество жилья — 3,9 млн кв. м. В этом году показатели пока что невысокие: введено 451,8 тыс. кв. м за пять месяцев — почти в два раза меньше, чем за январь-май прошлого года (874,6 тыс. кв. м). Свидетельствует ли это о том, что на объемы стройки как-то повлиял отказ от старой проверенной схемы долевого строительства? Нет, все объекты строились как раз по старым схемам. То, что скорее всего на рынке после 1 июля наступит пауза и новые проектов будет меньше, это очевидно уж сейчас, застройщики будут примерять на себя новые правила, адаптироваться, оптимизировать бизнес. К слову сказать, в этом году за пять месяцев Госстройнадзор Петербурга выдал в три раза меньше разрешений на строительство жилья, чем в прошлом году за январь-май (42 и 136, соответственно). Тем временем власти уже задумываются, как компенсировать снижение объемов строительства и по сути срыв поручения президента Владимира Путина строить по 120 млн кв. м жилья в год. К примеру, было озвучено желание учитывать в официальной статистике строительство апартаментов ( в Москве 3,1 млн кв. м, в Петербурге — порядка 700-800 тыс. кв. м) — как говорится, с миру по нитке — голому рубаха.

Новая реальность

Строительный рынок входит в новую реальность. Как когда-то прорывом стало появление договоров долевого участия и 214-ФЗ и Закона об ипотеке, так теперь эскроу-счета и проектное финансирование станет — не сразу, конечно — драйвером жилищного строительства. Или не станет.

Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»:
Период активного спроса на рынке начался с осени прошлого года, к декабрю стоимость квартир прибавила в среднем 8-10%. С начала 2019-го динамика немного снизилась – строительные компании пытаются реализовать максимальное количество квартир до вступления в силу поправок и предлагают интересные условия покупки. По нашим объектам период январь-май показал плановое увеличение на 3-5%.

Что касается спроса, то по нашим объектам с января по май количество сделок действительно выросло на 35% по сравнению с тем же периодом прошлого года и сейчас активность покупателей находится на высоком уровне.  Свою роль сыграли также банки: в конце мая мы увидели снижение ставок по ипотеке по ряду ключевых партнеров. Те клиенты, которые планировали покупку в ближайшие полгода-год, сегодня стараются быстрее выйти на сделку. 

Предпосылки для роста цен определенно есть, себестоимость строительства в последние пять лет росла почти вдвое быстрее, чем стоимость жилья. Переход на проектное финансирование добавит дополнительную графу расходов. На сегодня ряд крупных компаний уже заявили о значительном повышении цен. Какими мы увидим цифры к концу года, сейчас никто не сможет сказать с уверенностью: мы переходим на новую схему работы, в российских реалиях такой практики еще не было.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
По данным экспертов, стоимость квадратного метра с начала года увеличилась в среднем на 5,5 тысяч рублей и сейчас она составляет 115,8 тысяч. Рост цены в первую очередь связан с возросшим спросом на жилье в преддверии отмены долевого строительства. Покупатели, которые до поры откладывали решение квартирного вопроса, вплотную занялись им из-за опасения роста цен.

А цены неизбежно вырастут. Несмотря на то, что по прогнозам аналитиков до 80% строящихся объектов будет завершено по старым правилам, стоимость квадратного метра все равно пойдет вверх. Более того, в ближайшее время на рынке стоит ожидать серьезного провала в продажах. Многие компании приостанавливают реализацию квартир до момента получения заключений о соответствии объектов требованиям, дающим право вести реализацию по старой схеме. Соответственно, на некоторое время может сложиться дефицит предложения.

Выходом для покупателей станет приобретение жилья в сданных объектах: на них изменение в законодательстве не влияет. У нас такие есть и в сегменте комфорт-класса «Маршал», «Лондон Парк», и в классе бизнес: ЖК «Граф Орлов» и «Премьер Палас».