Застройщик: О льготной ипотеке замолвите слово!

Сегодня в центре обсуждения — необходимость продления программы льготной ипотеки. Вовлеченные в этот процесс ведомства разделились на два лагеря:

1. Центробанк, который выступает против, подкрепляя свою позицию следующими доводами:

• Программа не может продлеваться бесконечно, поскольку субсидирование дорого обходится бюджету.
• Программа привела к небывалому росту цен.
• Продление программы может привести к увеличению просроченной задолженности по ипотекам.
• Способствуя спекуляции на рынке новостроек.
• Увеличивается концентрация населения в мегаполисах, в то время как в поддержке нуждаются менее развитые регионы.

2. Минстрой.

• Программа льготной ипотеки помогла привлечь в экономику страны 865 млрд руб., дополнительно около 100 млрд руб. Эти цифры означают, что затраты на субсидирование, которые составили 140 млрд руб., полностью окупятся.
• Роста цен на новостройки вызван дефицитом предложения на фоне уменьшения девелоперской активности после перехода на проектное финансирование.
• Цены выросли из-за дополнительных расходов на обслуживание банковских кредитов при переходе на счета эскроу и скачки курсов валют.
• Динамика просроченной задолженности действительно существует, но она отрицательная.
• Чтобы решить проблему со спекуляциями, в случае пролонгации программы на весь 2021 год, нужно скорректировать её условия: выдавать ипотеку только семьям, которые нуждаются в увеличении жилплощади, либо тем, у кого вовсе нет собственного жилья.
• Между увеличивается концентрация населения в мегаполисахи низкими ипотечными ставками нет никакой связи - люди покидают неразвитые регионы в поисках работы и более высокого уровня жизни.

При каких условиях можно отказаться от поддержки государства без ущерба для строительной отрасли и покупателей жилья? Свернуть программу в середине года можно, если продолжится снижение ключевой ставки ЦБ, а вместе с ним — и снижение ипотечных ставок. Но пока что это вряд ли возможно.

При годовой инфляции 4,9% Центробанк зафиксировал ключевую ставку на уровне 4,25%. То есть реальная процентная ставка ушла в минус и составила -0,65%. Аналитики не исключают дополнительного снижения ключевой ставки в первой половине 2021 года, но не более чем на 0,25 п.п. Такое незначительное изменение вряд ли способно простимулировать спрос на рынке ипотечного кредитования и в сегменте новостроек. Долгосрочные прогнозы финансовых экспертов еще хуже: во второй половине года регулятор начнет повышать ключевую ставку.

Последствия текущего кризиса получится преодолеть в лучшем случае к 2022 году. До этого срока целесообразно проводить более активную экономическую политику и поддерживать отрасли, обладающие потенциалом роста.

Разумеется, у девелоперов есть понимание того, что рано или поздно придется выходить из программы и что в идеале рынок должен сам регулировать ставки. Но в существующей экономической ситуации, когда доходы населения снижаются, а цены на новостройки продолжают расти, возврат к рыночным механизмам может обрушить рынок.